Geldwäsche im Immobiliensektor: Was Makler jetzt wissen müssen

Veröffentlicht: 2026-03-10

Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in einer deutschen Großstadt – und mittendrin stecken durchschnittlich 6.830 Euro schmutziges Geld. Laut einer Studie des Trierer Instituts für Geldwäscheforschung und Korruptionsprävention (TriGeKo) steigen Immobilienpreise deutschlandweit um rund 1,2 Prozent allein durch Geldwäsche. Für Immobilienmakler bedeutet das: Das Problem sitzt nicht irgendwo da draußen – es sitzt am Tisch beim nächsten Kundengespräch.

AML-Experte Frank Lässig und Partnership-Manager Jan Wagner sprachen über dei Problematik in einem Webinar zu Geldwäsche im Immobiliensektor. Die wichtigsten Erkenntnisse – aufbereitet für GwG-pflichtige Makler, die wissen wollen, worauf es ankommt.

Warum ist der Immobiliensektor so anfällig für Geldwäsche?

Hohe Transaktionsvolumina, lange Prozessketten und heterogene Aufsichtsstrukturen – der Immobilienmarkt bietet Geldwäschern gleich mehrere Einfallstore. Hinzu kommt: In Deutschland gibt es bis heute kein digitales Grundbuch, das bundesweite Querprüfungen ermöglichen würde. Wer also in mehreren Bundesländern gleichzeitig Immobilien kauft, fällt dem einzelnen Makler oder Notar nicht automatisch auf.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) bestätigt der Ersten Nationalen Risikoanalyse 2019, dass Deutschland im Immobilienbereich besonders anfällig ist.

Woran erkenne ich Auffälligkeiten – und wann wird daraus ein Verdachtsmoment?

Eine Auffälligkeit ist alles, was nicht in den normalen Ablauf passt und sich nicht nachvollziehbar erklären lässt. Frank Lässig nennt unter anderem drei klassische Warnsignale:

• Dritte Partei schaltet sich ein: Eine Person, die im bisherigen Transaktionsverlauf nicht aufgetaucht ist, soll plötzlich die Zahlung übernehmen. Warum? Was hat sie damit zu tun?

• Zahlung aus dem Ausland ohne erklärbaren Grund: Ein Käufer, der in Deutschland wohnt, zahlt von einem Auslandskonto – ohne nachvollziehbares wirtschaftliches Motiv.

• Barzahlungsangebot und Zeitdruck: Gemäß § 16a GwG – Geldwäschegesetz – gilt für Immobilientransaktionen ein Bargeldverbot. Wer trotzdem bar zahlen will und gleichzeitig auf schnellen Abschluss ohne Preisverhandlungen drängt, sendet starke Alarmsignale.

Aber wo ist die Grenze zum echten Verdachtsmoment? § 43 GwG ist eindeutig: Eine Verdachtsmeldung ist dann abzugeben, wenn Vermögensgegenstände im Spiel sind, die möglicherweise aus einer strafbaren Handlung stammen. Sie müssen dabei nicht selbst ermitteln – es reicht der begründete Verdacht. Wer die Typologiepapiere der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) kennt und darin einen Treffer erkennt, hat seinen Verdacht – und damit seine Meldepflicht.

Praktischer Tipp: Lieber eine Meldung zu viel als eine zu wenig. Aufsichtsbehörden können auch prüfen, ob über Jahre hinweg überhaupt Verdachtsmeldungen abgegeben wurden.

Was muss eine Risikoanalyse leisten – und wie setze ich sie richtig auf?

Die Risikoanalyse ist das Fundament jedes GwG-konformen Betriebs. Sie ist kein Einmaldokument, sondern muss regelmäßig überprüft werden. Grundlage bilden der § 5 GwG.

Makler bewerten im Zusammehang mit der Risikoanalyse ihre Risikofelder auf Makroebene – nicht für jeden einzelnen Kunden, sondern für das gesamte Portfolio:

• Kundenrisiko (z.B. Anteil ausländischer Kunden, politisch exponierte Personen)

• Produktrisiko (Kaufobjekte, Mietpreise über 10.000 Euro Kaltmiete bei juristischen Personen)

• Transaktionsrisiko (Herkunft der Mittel, Zahlungsstruktur)

• Geografisches Risiko (Hochrisikoländer, urbane Ballungsräume)

Die Auslegungshinweise der Länder empfehlen ein dreistufiges Bewertungssystem (niedrig / mittel / hoch). Wer lokal tätig ist und ausschließlich mit deutschen Privatkunden arbeitet, kommt mit einer schlanken Risikoanalyse aus. Wer international aufgestellt ist, muss tiefer gehen.

Wann und wie muss ich Vertragspartner identifizieren?

Die Identifizierung muss vor dem Notartermin erfolgen. Als sicherer Trigger gilt das erste ernsthafte Kaufinteresse – spätestens ab Reservierungsvereinbarung oder dem Austausch von Vertragsentwürfen.

§§ 11 und 12 GwG legen fest, welche Daten bei natürlichen Personen einzuholen und zu überprüfen sind: Vor- und Nachname, Anschrift, Geburtsdatum und -ort, Staatsangehörigkeit sowie ein Ausweisdokument zur Verifikation. Alle Unterlagen sind mindestens fünf Jahre aufzubewahren.

Bei juristischen Personen (z.B. GmbH) müssen zusätzlich die wirtschaftlich Berechtigten – also die tatsächlichen Eigentümer mit mindestens 25 Prozent Stimmrechtsanteil oder Kontrolle – identifiziert werden. Das Transparenzregister dient dabei nur zur Verifizierung. Weigert sich die GmbH, die wirtschaftlich Berechtigten offenzulegen, ist das nach § 43 Abs. 1 Nr. 3 GwG ein eigenständiger Meldegrund.

Wichtig: Die Vorgaben zur Identifizierung von wirtschaftlich Berechtigten ändern sich mit der EU-AML-Verordnung ab Juli 2027. Ab dann greift eine neue Berechnungsmethode, die hier näher erläutert wird.

Tipp: Prüfen Sie kostenlos, ob Ihr Vertragspartner auf Sanktionslisten steht – das Ministerium der Justiz NRW stellt eine frei zugängliche Datenbank online bereit. Für regelmäßige Abfragen empfiehlt sich jedoch eine automatisierte Lösung.

Was passiert nach der Verdachtsmeldung – und was ist das Tipping-off-Verbot?

Eine Verdachtsmeldung ist keine Strafanzeige – das ist ein wichtiger Unterschied. Sie kommen damit ausschließlich Ihrer gesetzlichen Pflicht nach. Meldungen werden über das Onlineportal goAML der FIU eingereicht, wo Sie als Verpflichteter registriert sein müssen.

Nach der Meldung gilt eine dreitägige Sperrfrist: Die betroffene Transaktion darf in diesem Zeitraum nicht durchgeführt werden. Zugleich dürfen Sie dem Kunden nicht mitteilen, dass eine Verdachtsmeldung abgegeben wurde – das sogenannte Tipping-off-Verbot. Wer dagegen verstößt, riskiert empfindliche Bußgelder.

In der Praxis bedeutet das: Wenn ein Notartermin kurzfristig nicht stattfinden kann, brauchen Sie eine neutrale Erklärung – ohne die eigentliche Ursache zu nennen. Das ist unbequem, aber rechtlich zwingend.

Drei Sofortmaßnahmen für jeden Immobilienmakler

Wer als Makler neu mit den GwG-Pflichten in Berührung kommt, sollte diese drei Dinge zuerst anpacken:

1. Risikoanalyse erstellen: Dokumentieren Sie, wie hoch das Geldwäscherisiko in Ihrem Unternehmen ist – auf Basis Ihrer Kunden, Produkte und Transaktionen.

2. Geldwäschepräventionsrichtlinie einführen: Ihre Mitarbeitenden brauchen ein klares Dokument, das ihnen sagt, was zu tun ist – von der Identifizierung bis zur Verdachtsmeldung.

3. Vertragspartner konsequent identifizieren: Jede übersprungene Identifizierung kann hohe Bußgeld bedeuten.

Dazu kommt das Mindset: GwG-Compliance ist kein Verwaltungsthema, das man irgendwann nachholt. Die EU-Geldwäscheverordnung tritt ab dem 10. Juli 2027 in Kraft und wird die Anforderungen weiter verschärfen. Wer heute ein solides Fundament legt, spart morgen erheblichen Aufwand.

Wie Kerberos Sie als Immobilienmakler konkret unterstützt

GwG-Compliance ist komplex – aber sie muss es für Sie nicht sein. Kerberos begleitet Immobilienmakler in allen Grundpfeilern der Verpflichteten:

• Unterstützung bei der Erstellung der Risikoanalyse und Präventionsrichtlinie

• Digitale Vertragspartner-Überprüfung (KYC/KYB) inklusive Sanktionslisten, PEP-Status und Hochrisikoländer-Check

• Mitarbeiterschulungen

• Unterstützung bei der Abgabe von Verdachtsmeldungen

• Datenschutz

• Hinweisgeberschutz

• und vielem mehr.

So konzentrieren Sie sich auf Ihr Kerngeschäft, während wir die Compliance-Pflichten mit Ihnen gemeinsam absichern.

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